文/粤进深 严明会
深圳豪宅圈，最近的动作是真多。
前两天，我们才讲了中信信悦湾调规的问题。
不仅部分楼层少了，容积率也有所下降。
另一豪宅项目——招商后海玺家园。
也在近日公布了总平图。
因为位置，都在深圳湾、后海核心区。
这两个项目，和华润中海的深圳湾澐玺。
可以说是目前深圳市场，最受关注的三个豪宅项目了。
如今后海玺家园总平图的公布。
项目的神秘面纱，也在一步步揭开。
先来看一下基本的参数。
后海玺家园建设用地面积14969.93㎡；
总建筑面积150843.93㎡；
计容积率建筑面积111267.45㎡；
容积率7.43。
规划住宅户数548户，地下停车位700个。
小区住宅建筑面积88251㎡。
总平图显示，主要有四栋住宅楼和一栋幼儿园。
四栋住宅：
1栋一单元24层，1栋二单元41层；
1栋三单元42层，1栋四单元46层。
整个小区的住宅楼呈“7”字形排布。
其实，关于招商蛇口的这个项目。
关注度一直挺高。
不仅是因为其位置，也因为项目较为曲折的身世。
其原为恒大旗下旧改项目。
早在2016年，恒大签约湾厦村旧改。
整个城更项目占地面积24.95万平方米。
计划要建131万平方米的“前海封面综合体”。
而饼干厂作为一期项目，规划3栋59层超高层住宅写字楼学校，容积率8.9。
只不过，项目因过高的容积率、保障房比例，以及周边居民的反对陷入僵局。
而后恒大出险，项目更彻底搁浅。
2022年，招商蛇口联手平安资管成立合资公司，正式接手饼干厂城市更新项目。
随后规划也有所调整，其中，容积率由8.9调整至6.5。
与此同时，去掉了人才住房和保障性住房。项目得以推进。
目前，后海玺家园开发主体为深圳招商蛇口华湾地产开发有限公司。
该公司成立于2022年12月。
董事长为陈永杰，总经理为黄淼兴。
去年12月，招商蛇口举行了饼干厂城市更新单元美好焕新启动仪式。
当时，招商蛇口相关负责人介绍了项目的规划理念与美好愿景：
将充分尊重历史脉络，保留并传承原联合饼干厂的文化记忆；
同时融入现代设计理念，打造具有时代特色的公共空间；
从而打造为招商蛇口旗下绿色人居发展道路上的又一标杆。
项目确实挺豪的。
传出效果图看，满屏玻璃幕墙，充满科技与美感。
总平图也可以看出，楼栋的转角；
包括阳台，用了大量的弧形设计。
更重要的，项目定位都是大面积的改善产品。
根据传出的产品面积。
两百平以下的，只有188、197㎡两个户型。
除此之外的，就是237、246㎡的户型。
不过，最新披露的总平图，也揭示了另一些信息。
小区的住宅楼，1栋一单元是一层两户设计；
1栋二、三单元则是一层三户设计。
但1栋四单元的户数却多了不少。
这栋在小区最南边的楼，一层七户。
户型面积，也肉眼可见比另外三栋楼的要小。
据了解，1栋四单元并不是普通商品房。
而是一栋回迁房，户型面积为105㎡。
前面说到，后海玺家园之前是经过调规的。
保障房也是那个时期去掉的。
但如今看来，项目的回迁房，还是没能逃掉。
整个总平图来看，这栋回迁房是没有跟另外三栋商品房分隔开的。
也就是说，以后的小区园林这些空间都是公用。
不过，整个小区其实不大，园林这些空间也相对有限了。
反而是，小区的一二单元和三四单元，是有一条公共车行通道所隔开的。
而且，总平图只显示了一个小区出入口。
意味着被公共车行通道隔开的小区南北，应该是有连廊之类连接的。
可以预见的是，随着中信信悦湾、深圳湾澐玺，上市渐近。
后海玺家园后续入市，显然将面临一定的竞争压力。
这三个项目，预计都会在今年底，或明天一季度面市。
并且，三个项目都处于深圳湾、后海核心位置；
一致定位改善豪宅，主打的大面积户型产品。
目前传出的消息，中信信悦湾面积段在210-510㎡；
深圳湾澐玺面积段主要在200-400㎡。
也就是说，后海玺家园产品面积，基本被上面二者所涵盖。
在海景资源上，中信信悦湾、深圳湾澐玺，比后海玺家园要更靠海一些。
不过，体量上，后海玺家园比二者要小很多。
从网传的价格看，中信元湾府、深圳湾澐玺在15-20万/平；
招商后海玺家园11-13万/平左右。
接下来这段时间，深圳的豪宅市场，如无意外将非常热闹。
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